全球富豪正加速涌入希腊。最新估算显示，2025年约1200名百万富翁迁居希腊，带来私人财富约77亿美元。在“财富流动竞争力”评分中，希腊拿下70.5分，与瑞士、中国香港同属第一梯队。

同期，西班牙砍掉黄金签证，葡萄牙关停购房移民，欧洲大门越关越紧，希腊成为少数仍能低门槛进入的国家。

希腊凭什么吸引全球资本？

加分项几乎对应高净值家庭的刚需：欧盟+申根身份自由流动、政治稳定、地中海气候、竞争力税收政策、持续改善的基建。对他们而言，选址从来不止看风景，而是资产保护、税务规划、子女教育和未来跳板的组合拳。

本地财富也在暴涨

截至2026年，希腊净资产超3000万美元的超高净值人群达910人，比2021年的523人增长74%，预计2031年达1140人。外人涌入，本地盘面同步放大，双向叠加。

黄金签证：三轨并行，25万欧“商改住”成唯一低门槛

2024年9月起，希腊购房移民执行三档投资：

• 80万欧：雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超3100岛屿（单套≥120㎡）

• 40万欧：其他地区（单套≥120㎡）

• 25万欧：商改住（商业/工业/酒店转住宅）及历史建筑修复，不限区域、无面积门槛

“商改住”是当下低成本拿欧洲永居的核心路径。但需注意：工业物业须有5年空置期，用途转换须在申请前完成；且25万欧资格为“一次性”——你以此获批，5年后售出，下任买家不能再享受25万欧，须按届时标准执行。这意味着合规房源总量有限，先到先得。

截至2026年5月，希腊有效黄金签证主申达32156份，含家属共92914份，需求热度不减。主申来源地中国遥遥领先，土耳其、黎巴嫩、伊朗、以色列紧随其后，地缘避险需求明显；美国申请人也显著增加。2025年流入希腊楼市的外国直接投资达20.5亿欧元，仍处历史高位。

当欧洲多国关闭通道，希腊以三轨并行、25万欧商改住的灵活政策，成为全球资产配置的“新根据地”。但窗口正在收窄——规则清晰的人，才赶得上这班车。