大阪市政府近日宣布，自2026年年中起，将无限期停止受理“特区民宿”的新牌照申请。这一重磅政策意味着，占全国特区民宿95%的大阪市场正式进入“存量时代”，投机性入场通道被彻底切断。

政策收紧背后，是民宿数量激增所引发的多重社会问题。近四年来，居民投诉量翻涨4.5倍，噪音、垃圾、陌生人频繁出入成为日常生活困扰。多个市町村相继退出特区民宿计划，显示民间反弹情绪高涨。

值得注意的是，此次政策对不同类型的民宿影响差异显著。对一户建（即日本常见的独栋住宅）影响有限，而公寓式民宿则将受到严重冲击。 一户建作为日本占六成以上的住宅形式，拥有独立入口、土地所有权和较强私密性，更易符合消防与隔音规范，也便于转为“简易宿泊许可”。相反，公寓式民宿因涉及共有空间、邻里投诉多、合规成本高，将成为重点整治对象。

此外，政策也意在清理以民宿为跳板获取经营管理签证的“假经营”行为。空壳民宿、甩手经营、违规跨区运营等乱象将被逐一清查。大阪市政府明确传递信号：日本只欢迎“真经营”，而非“买身份”。

未来，民宿经营门槛将大幅提高，消防、面积、雇员等要求趋严，市场将从野蛮生长转向规范运营。对于已布局合规路径的经营者而言，这反而是一次行业出清的机会。

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