日本的土地私有制，是大多数海外投资者选择投资日本房产的原因之一。那么，在日本买了一块土地之后，是不是想建什么就能建什么，房子想盖几层楼就盖几层呢？

答案是不可以！在日本，什么样的土地，可以建什么样的房子，是有明确的规定和限制的。

不知道大家有没有注意到一点，那就是很多物件，都会在物件信息上详细注明所在土地的土地性质。

这是因为土地本身的价值比土地上的建筑物更值钱，土地的条件不仅限制了建筑物的容积率和高度等，还一定程度上决定了周围的环境。所以，了解土地的用途区域是非常重要的。

日本的“城市规划法”将住宅区、商业地、工业地等分成13类，并将其规定为用途地区。指定了用途地区后，根据各自的目的，可以决定要建造的建筑物的种类。

今天，我们就来介绍一下日本土地的13种用途地域。

1、居住系

01【第一种低层住宅专用地域】

用于建设低层住宅（10米或12米以下，容积率不超过200%）的地域，以两层多的住宅区为主，可以建设兼具小规模的店铺和事务所的住宅以及中小学校等教育设施，是非常安静的住宅区。

02【第二种低层住宅专用地域】

主要用于低层住宅的地域，在第一种低层住宅专用地域的基础上，还可以建设150㎡及2层以下的小型店铺（便利店等），是兼顾了一定便利性的住宅区。

03【第一种中高层居住专用地域】

可以建设3层以上的中高层住宅（但容积率最高不超过500%）的地域，可以建设500㎡及两层以下的店铺、大学等教育机关，餐饮店，超市，建筑使用面积300㎡以下的停车场也是可建范围。

04【第二种中高层居住专用地域】

在第一种中高层居住专用地域的基础上，还可以建设2层以下建筑使用面积1500㎡以内的2层以下的店铺、办公室。

05【第一种居住地域】

保护居住环境的地域，可以建设使用面积3000㎡以下的中等规模的商店、办公室、酒店、小型保龄馆等。

06【第二种居住地域】

以保护居住环境为主的地。因为是商业设施建设缓和的区域，所以还可以建卡拉OK包厢和汽车驾校等。

07【准居住地域】

主要在干线道路沿线，将居住环境和利用交通便捷性的商业性相调和，可以建设汽车4S店等设施，但不能建大规模的店铺和剧场等。

08【田园居住地域】

农业用地、低层住居混合地域。在第二种低层居住专用地域的基准上，允许建设农用设施及500㎡以下的农产品直销所、农家乐等。

2、商业系

09【近邻商业地域】

以车站周边商铺集中的商业街为代表，主要为周边居住区的居民提供日用品的区域，可以建设住宅、店铺和无危险性的小型工厂（150㎡以下）。日常生活便利性高。

10【商业地域】

都心部的繁华街、商业区是最典型的代表。主要以商业为目的的地区，大型影院，商场等商业设施集中的区域，当然也可以建设住宅或小型工厂。

3、工业系 

11【准工业地区】

不会对环境造成影响的工业生产活动区域。主要以环保无公害的轻工业为主的地区，可以建设住宅、学校等。跟商业地域一样，基本上任何建筑物都可建，但是一定规模的风俗店，危险性高的工厂不被允许。

12【工业地域】

主要以工业为主的地区，可以建设住宅，学校，但不允许建设医院，旅馆。

13【工业专用地域】

集中了有危险性的重工化工业，无法建设住宅，学校，店铺，医院，酒店等。典型的例子有港口的炼油厂等。

总体来说，土地价格一般情况下为商业系>居住系>工业系，居住系地域公寓与一户建偏多，宁静祥和，适合老人小孩居住。商业系热闹便捷，店铺公寓众多，深受商家喜爱。工业系地域便宜且工厂繁多，相对而言宜居程度不是很高。

通过分析土地的用途地域，我们可以得知这块土地可以建造怎样的建筑物，还可以得知物件所在周边的环境。这对于我们的投资，可以起到窥一斑而知全豹的作用。

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